最近話題の投資型クラウドファンディング、たくさんの会社がありどこを選べばいいかわからないですよね。そのクラウドファンディングの1つであるTSON FUNDINGをご紹介します。
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TSONの特徴
・キャピタルゲイン型・インカムゲイン重視型の2種類のファンドがある
・AIを活用した不動産投資型クラウドファンディングである
・月1ファンド以上のペースで組成できる
・定期借地権を活用している
・入居開始より全期間家賃保証を設定している
一個ずつ解説していきます。
特徴1.2種類のファンドがある
TSON FUNDINGではキャピタルゲイン型とインカムゲイン重視型の2種類のファンドがあり、投資家のポートフォリオに合わせた投資方法を選択できます。
キャピタルゲイン型には、新築一戸建てを投資対象とした「森林再生シリーズ」と、造成した土地を投資対象とした「LANDシリーズ」の2タイプのファンドがあります。
それぞれの売却が完了するまで運用され、森林再生シリーズでは6ヶ月から1年、LANDシリーズでは4ヶ月から6ヶ月と運用期間が短くなっているため、短期間での運用を考える方に適しているファンドといえます。
インカムゲイン重視型には、新築賃貸住宅を投資対象とした「SMART FUNDシリーズ」というファンドがあります。
こちらは1年から長くて3年の運用期間を設定しており、家賃収入と最終的な売却益双方での運用を行います。
最低でも1年間は資金が回収されないため、ある程度投資資金に余裕があり、中期・長期での運用を考えている方に適しているファンドとなっています。
特徴2.AIを活用した不動産投資型クラウドファンディング
TSON FUNDINGでは、運用する投資物件を独自の不動産AIを活用して選び出しています。
この技術は投資対象となる不動産の市場価値を的確に判断するために導入されているもので、WEB上から集めた約300万件以上の分譲住宅販売データをもとに、市場の平均的な販売価格や販売期間を査定することができます。
投資に適した物件を不動産AIが導き出すといった独自のマーケティングを行っているのもTSON FUNDINGの特徴といえます。
特徴3.月1ファンド以上のペースで組成できる
TSON FUNDINGでは、土地の仕入れから商品開発、販売までを自社で一貫して行っています。また、取引のある不動産会社や住宅会社から投資対象物件を紹介してもらえるネットワークを構築しているため、ファンドを途切れることなく組成する予定です。
各ファンドが終了したあとも、月に1つ以上のペースで代替ファンドを提供予定である点も、TSON FUNDINGの特徴です。
特徴4.定期借地権を活用している
TSON FUNDINGでは、定期借地権を活用した住宅に投資を行います。
通常、土地付き不動産物件に投資をする場合、土地購入費と建物購入費を準備する必要があります。しかし、定期借地権を活用することで土地購入費を省くことができます。
戸建住宅では土地代分の仲介手数料・登記費用が抑えられる、建物代金だけで販売できるため、土地付き戸建て住宅と比較して安価で売りやすくなる賃貸住宅の場合は、借地代で運用できる、地価下落リスクを抑えることができるといったメリットがあります。
特徴5.「SMART FUNDシリーズ」では入居開始より全期間家賃保証
インカムゲイン重視型のファンド「SMART FUNDシリーズ」では、入居開始より全期間家賃固定型の空室保証制度を設定しています。
賃貸住宅への投資を行う場合、空室の発生や家賃の低下リスクは大きな懸念点となります。しかし、TSON FUNDINGでは賃貸物件が完成し、入居が開始された時点から空室保証が行われるため、賃貸住宅への投資リスクを軽減することができます。
TSON FUNDINGのメリット
TSON FUNDINGを利用するメリットは下記の通りです。
・ファンドの想定利回りが比較的高め（6-7%）
・1万円の少額から投資可能
・運営会社が上場しており信頼感が高い
・投資スタイルに合わせてファンドを選択可能
・運用途中の解約も可能
・優先劣後方式によるリスク対策が講じられている
ファンドの想定利回りが他社と比較して高め
TSON FUNDINGでは、募集されたすべてのファンドで、想定利回りが6.7%に設定されており、運用を終了したいくつかの案件では利回り6.7%での分配が完了しています。
他の不動産投資型クラウドファンディングでは、3%～5%程度の利回りが設定されることも多く、TSON FUNDINGの想定利回りは比較的高めに設定されています。収益性の高い不動産投資を行いたい場合にメリットがあると言えるでしょう。
運営会社が上場企業
先述した通り、TSON FUNDINGは東京証券取引所TOKYO PRO Marketに上場している株式会社TSONが運営しています。
上場企業はIR情報の開示義務があるため、会社資本や業績など投資先について情報を収集しやすくなっています。
比較的新しい投資方法であるクラウドファンディング投資では、運営元の事業者が不正を行っていたり、倒産してしまったりなどの事業者リスクについても確認することが重要です。
上場企業が運営していることは事業者リスクが0であることの証明にはならないものの、投資先を検討する際に評価できるポイントの一つであると言えます。
投資スタイルに合わせてファンドを選択可能
不動産に対して短期的または中長期的に投資を行いたい場合、投資スタイルに合った不動産投資型クラウドファンディングサービスを選択する必要があります。
一方、TSON FUNDINGでは、キャピタルゲイン型とインカムゲイン重視型の2種類のファンドがあり、短期間での運用・中長期間での運用に対応しています。
投資スタイルに合わせて、1つのサービス内でファンドを選択できるというのも投資家にとってのメリットとなるでしょう。
運用途中の解約も可能
TSON FUNDINGでは、ファンドの運用途中でも手数料（投資金額の3%＋消費税）を支払うことで解約することができます。
他のソーシャルレンディングサービスや不動産投資型クラウドファンディングサービスでは、ファンド運用中の途中解約ができないケースが多く、その点はデメリットと言えました。
急に現金が必要になった場合や、経済状況・市況の変動リスクに備え財産を守りたい場合、TSON FUNDINGでは手数料がかかるものの途中解約することが可能です。投資金に流動性を持たせたい方にとって、大きなメリットになります。
優先劣後方式によるリスク対策が講じられている
TSON FUNDINGでは優先劣後方式によるリスク対策が講じられています。
優先劣後方式とは、投資家から集めたお金を「優先出資分」、株式会社TSONが出資したお金を「劣後出資分」として別々に管理することをいいます。また、運用後に損失が発生した場合には、劣後出資分から損失計上されます。
TSON FUNDINGではファンドによって物件価格の10％から20%程度を劣後出資分として出資しているため、物件価格の下落率が設定された割合までであれば、投資家が損失を被るリスクを低減させることが可能です。
ただし、優先劣後方式が採用されていたとしても、ファンドの巨額の損失が生じれば、投資家の優先出資元本についても毀損してしまうリスクがあります。優先劣後方式であっても、必ず優先出資元本が保証されているわけではない点に注意しましょう。
TSON FUNDINGのデメリット
一方、TSON FUNDINGのデメリットとして、下記の点を取り上げています。
・元本を毀損する可能性がある
・最低投資額は5万円（1口1万円・最低5口から）
・少額投資可能になってからの運用実績はまだない
・すべての案件が少額投資に対応しているわけではない
元本を毀損する可能性がある
TSON FUNDINGは不動産投資であり元本は保証されません。これはTSON FUNDINGだけでなく、他のどの不動産投資型クラウドファンディングでも同じです。
先述したように、優先劣後方式の採用や定期借地権の活用による投資効率の向上など、さまざまな対策・特徴がありますが、元本割れのリスクが完全になくなることはないことに注意しましょう。
TSON FUNDINGの評判・口コミ
TSON FUNDINGに対する評判・口コミは下記のようになっています。
良い評判・口コミ
https://twitter.com/rabbits7766/status/1528685890746212352?s=20&t=0nVGSEH8b_jPb8Y0BJT59w
悪い評判・口コミ
https://twitter.com/mamimami_sea/status/1463404700246577153?s=20&t=0nVGSEH8b_jPb8Y0BJT59w
良い評判としては、抽選方式の案件でも倍率が高すぎず当選しやすいといった意見がありました。今後の運用実績によっては、応募者が増加する可能性もあるため、動向についてはこまめにチェックしたいところです。また、より使いやすいサービスとなっていることを評価する声も見られました。
かつては最低投資額50万円・郵便でのやり取りを行ってきたTSON FUNDINGは、2020年の年末より最低投資額5万円・オンライン完結のサービスにリニューアルしています。
一方で、なかなか当たらないとの声もありました。
まとめ
今回は、TSON FUNDINGの評判やメリット・デメリットについて紹介しました。
TSON FUNDINGは特徴的な2種類のファンドを持ち、不動産AIを活用したサービスを提供する不動産投資型クラウドファンディングです。
これまでに10億円以上の運用実績があり上場企業が運営している点は特徴的ですが、最低投資額の少額化が始まってからまだ間もない点は注意したいポイントと言えます。
また、募集が抽選形式になっており、投資機会を得られない可能性があります。投資を検討する際は登録を事前に済ませておき、こまめにウェブサイトをチェックすることも検討しておくと良いでしょう。
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